マイホームの土地を探すヒント②買ってはいけない土地があります

家を買う

こんにちは

前回はマイホームの土地を探すヒントとして、心構えや
知っておくべき不動産の知識についてご紹介しました。

今回も引き続き不動産の基本的な知識として買ってはいけない土地
できれば避けたい土地
についてお話ししてみます。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

住宅地として買ってはイケナイ、できれば避けたい土地
があります。それを見極めるヒントになれば嬉しいです。

買ってはいけない土地、避けるべき土地

日本は自然災害の多い国です。

地震、洪水、土砂災害など毎年のように至る所で発生しています。

家を建てるならできるだけそういった災害に遭遇することのない
場所を選びたいですね。

ハザードマップを活用しよう

ハザードマップとは、津波や地震、土砂災害などで、被害が想定される
エリアや避難する場所などを表示した地図のことです。

京都市鷹峯近辺のハザードマップ(土砂災害)↓

ハザードマップには

・洪水浸水想定区域

・土砂災害警戒区域(急傾斜地崩壊危険区域)

・土砂災害特別警戒区域

・液状化危険度分布図

などが記されています。ほとんどの市町のホームページで閲覧できます。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

○○市ハザードマップでググると見つかります。

全国のハザードマップが見られる↓

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が運営する、「ハザードマップポータルサイト」です。身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

京都市のハザードマップはこちら↓

京都市防災ポータルサイト-京都市防災危機管理情報館
京都市から防災情報を発信するサイトです。

特に注意したいのは、

「急傾斜地崩壊危険区域」「土砂災害特別警戒区域」

に指定されている場所です。

また洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が1mを超えてくる
ようなエリアも避けた方が良いと言えます。

全体的に見て山沿いの土地や、谷あい、川沿いの低地*1は災害の危険が
高いです。こういった場所はできたら避けたいですね。

*1海抜の低い場所
エステートけ~さん
エステートけ~さん

せっかく建てたマイホームが一瞬にして消えてしまう
危険があります。最悪人命にかかわることも。

お姉さん
解説者

災害の程度によっては建物だけでなく土地そのもの
を失う可能性もあります。

ママさん
ママさん

じゃぁ火災保険や地震保険に入っていれば
いいんじゃないの?。

お姉さん
解説者

確かに保険である程度はカバーできます。でも100%
ではありません。何より家族の思い出まで補償しては
もらえませんよ。

 

土地の生い立ちを知ろう

ハザードマップの危険区域に指定されていないからと言って
まだ安心してはいけません。

土地にはそれぞれに生い立ちがあります。

盛土*2によって開けた土地、埋め立てられた海岸沿いの土地
元々は田んぼであった土地など数十年前には別の顔をしていた
土地があります。

*2盛土は宅地造成による土地の改良手段の一つで、土を盛って宅地にします。
他に切土がありますが、盛土は地盤が弱い傾向にあります。
液状化現象や地盤沈下が起こるのは、もともとが田んぼであったり
盛り土による土地だったり、埋め立てられた土地など軟弱な地盤の
上に建物が建てられているケースが多いです。

土地の生い立ちは先ほどのハザードマップでもある程度わかりますが、
「今昔マップon the web」を見るとより詳しく分かりますよ。↓

今昔マップ on the web
時系列地形図閲覧サイト「今昔マップ on the web」は、新旧の地形図を多数収録し、並べて比較するWeb地図サービスです。

左が大阪北区の1900年前後の地図で、右側が現在の様子です。

こうして見ると随分多くの畑や田んぼが宅地に変わっていることが
よくわかりますねぇ。

あなたが購入を検討している土地の地盤が災害に強いものかどうか
ある程度の判断材料にはなると思います。

盛土や埋め立てが全て悪いとは言いませんが、地盤改良工事の時期
が古いものは耐震基準なども違ってますし、小規模の造成地では
しっかりとした補強がなされていないこともありますので
注意が必要です。

避けたい土地の形

一般的に土地の形状を表すのに、「間口」「奥行」と言う表現を使い
ます。

「間口」は道路に面する部分の敷地の長さを言います。
昔はその長さを表すのに一間*3、二間と言ってました。

*3 一間はおよそ1.82mです。
エステートけ~さん
エステートけ~さん

今はメートルで呼ばれることが多いですが、不動産屋さん
の中には○○間と言った方がピンとくる人も多い。

お姉さん
解説者

ちなみに、半間×一間がたたみ一畳で、たたみ二畳が一坪
と言う目安になります。一坪は約3.3㎡ですね。

理想の宅地

平均的な4人家族構成で、4LDKの家を建てるとしたら家の間口は
6m前後必要ですから敷地の間口は8mほどは欲しいところです。

たとえ自分の土地でも家を建てるとなると、法律上さまざまな制限
を受けます。民法では敷地の境界線から50㎝以上離して建築しな
ければならないとか、建築基準法では間口が2m以上の接道義務が
あるとか、都市計画法による制限などです。

法律上の制約以外にも施主の要望があります。

パパさん
パパさん

やっぱり車を使うから駐車スペースは欲しい。

ママさん
ママさん

日当たりとか考えると、小さくても庭が欲しいわ。

法律上の制約をクリアし、さらに施主の希望をできるだけ加味したい。

とすると、理想的な宅地は正方形かそれに近い長方形で、↓

こんな感じになります。もちろん宅地の面積や間口はそれ以上に
広ければ広いほどいいのですが、上図程度でも過不足のない家が
建てられます。

整形地と不整形地

前述のような正方形かそれに近い長方形の土地のことを、「整形地
と呼びます。

逆に下記のようないびつな形をした土地や、傾斜・高低差のある土地の
ことを「不整形地」と呼びます。

宅地として理想的なのはもちろん「整形地」なのですが、「不整形地」
でも面積が300㎡とタップリあるとか、土地の改良費にかける資金的な
余裕があるならば、安い単価で購入し形状の特徴を生かしてデメリット
をメリットに変えることも可能ではあります。

できれば避けたい地形

は三角形の土地。同じ広さでも正方形や長方形の土地と比べると
無駄になるスペースが多くなり、建築可能な床面積も小さくなります。

ただ、その分土地の評価も下がりますで、単価は安く購入できます。

は京都市の西陣地区などによく見られる通称「ウナギの寝床」と
呼ばれる長細い土地。間口が4mほどで奥行きが25mというような土地
もあります。

このような土地は更地で売り出されていることは少なく、たいてい連棟*4
と言われる古い家屋が残ったままの状態が多いです。

*4 連棟とは隣同士が壁一枚で隔たれた建物が数件連なったもの。
連棟の境界線は隣と接する柱の中心となるんですが、家屋を解体して
新たに家を建てようとする時には隣の家屋のために柱をすべて残して解体
し、更に見栄えよく養生してあげる必要があります。

結果的に購入した土地は少し狭くなり、余分な出費が嵩むこととなります。
間口も狭いので自由に設計できる間取りにもかなり制限が出てきます。

やはり①と同様土地の単価は安くはなりますが、あまりおすすめできません。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

西陣地区は古い町並みで風情があって個人的には好きな場所
ですが、前面道路も狭いことが多く「ウナギの寝床」は住宅地
としてはあまり適しているとは言えません。

このような形の土地を「旗竿地」と呼びます。間口が狭く、通路を通って
奥の敷地に入るような土地。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

業界内では専用通路を通るこのような宅地を「専通物件」
と呼んでました。

京都市内の古い町並みには「旗竿地」が結構あります。
間口があまり広くなく奥行きのある敷地を分割する場合、このような
切り方をしてたのでしょう。

 

この「旗竿地」も通路として土地を取られるため、有効な宅地面積が
少なくなりますし、日当たりや風通しが悪い
場合も多いです。

やはり土地の単価は安くはなりますがあまりおすすめはできません。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

でも中には、街中の奥まった土地でひっそりと静かに
暮らせるという理由からこの「旗竿地」をあえて選択
する人もいました。

まとめ

マイホームの宅地を探すのにまず気を付けておいて欲しいのは、

災害の危険性が少ないこと

次に購入した土地をできる限り有効に使いたいならば

整形地を選ぶこと

です。

憧れのマイホームを持つことは多くの人にとって夢でもあり
目標でもあります。

ところが、マイホームと言うとみなさんは建物ばかりに目を奪われ
がちですが、元不動産屋の私から言わせてもらうと

一番重要なのは宅地

であることを忘れないでください。

建物は年々評価額の下がるものですが

良い土地は価値を失いません!

理想のマイホームを検討するなら、まずは良い土地を探すことを
念頭において下さいね。

今回は以上です。

それでは

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