その土地高いの?安いの?間違わない土地選びには相場を知ること

家を買う

こんにちは

エステートけ~さんです。

今回は不動産を売買するにあたって一番気になる土地の価格
についてのお話し。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

本音を言うと我々営業マンにとっても土地の価格は
実態がつかみにくいんです。

お姉さん
解説者

ましてや不動産の取引に慣れてない普通の人とっては
分かりにくいのは当然です。

土地を売るにしても買うにしても

これが正解という価格はありません。

家電製品などで最近よくみるオープン価格に似ているようなところが
あります。対象の土地の需給のバランスによって決まることが多い
です。

例えば、30坪1,000万円の土地が売りに出されていたとします。

Aさんにとっては800万円でもいらない土地でも、その土地の隣の
Bさんにとっては1~2割増し1,200万円でも欲しい。

というようなケースもあります。

今回ここでお話しするのは、上の例で言うと売値の1,000万円が
適正であるかどうかを判断するのに役立つ知識についてです。

公的な土地の評価

現在国や各自治体が定める土地の評価には

「路線価」・「公示地価」・「基準地価」

があります。それぞれに評価方法が異なり、地価を決定する目的も
違いますから、価格にも差があります。

路線価とは

路線価の例

【目的】

路線価は相続税法に基づき、公示地価や実勢価格、不動産鑑定士による
評価を経て、国税庁が決定・公表します。


 

路線価には相続税路線価固定資産税路線価の2種類があります。

《相続税路線価》とは、相続税や贈与税の算出に用いられる路線価のことです。
相続税路線価は国税庁により公表されます。

相続税路線価の価格は、公示地価の80%相当が目安とされています。
一般的に「路線価」と呼ぶ場合は、この相続税路線価を指す場合が
ほとんどです。

路線価を調べる↓

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

《固定資産税路線価》とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や
登録免許税の算出に用いられる路線価のことです。評価は各市町村
(東京23区内は東京都)がおこない、毎年3月31日以降に公表されます。

固定資産税路線価の価格は、公示地価の70%相当が目安とされています。
固定資産税路線価を知るには各市町村(もしくは東京都)へ問い合わせるか、
一般財団法人 資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ
で確認できます。

公示地価とは

京都市衣笠近辺の公示地価

公示地価とは、土地の取引において広く指標とされる「都市計画区域内の土地」
の1平方メートルあたりの価格のことです。

【目的】

①一般の土地取引の指標となること。
②不動産鑑定士等の鑑定評価の基準。
③公共用地の取得価格の算定の基準。
④相続税評価や固定資産税評価の算定基準。
⑤国土利用計画法に基づく土地取引規制における価格審査の基準。

などです。


 

公示地価は毎年1月1日時点の土地の価格を国土交通省土地鑑定委員会
の評価により決定し、毎年3月下旬に公表されます。

おもに、

・住宅地
・商業地
・宅地見込地
・準工業地
・工業地
・調整区域内宅地

に分けて決定されます。

公示地価は主に公共事業用地の取得価格の基準に用いられますが、
広く土地の価格の指標とされることから、一般の土地取引においても
活用されています。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

取引のない土地の査定依頼を受けた時は、やはり公示地価や
路線価を参考にしてました。

お姉さん
解説者

売却希望額が市場とかけ離れた額を提示してくるお客さん
には説得材料として利用することもあります。

公示地価は2段階の評価により算出されるため、信頼性が高い価格です。
評価は2名以上の不動産鑑定士が別々に調査をおこない、各調査結果を
国土交通省土地鑑定委員会が総合的に判断して決定します。

公示価格を調べるには↓

標準地・基準地検索システム〜国土交通省地価公示・都道府県地価調査〜 <検索地域選択(都道府県)>

基準地価とは

【目的】

都道府県や政令指定都市が土地取引規制で価格審査の基準として用いるほか、
一般の土地取引価格の目安にもなる。


公示地価が都市計画区域内をおもな対象とするのに対して、基準地価は
都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども
含んでいるので公示地価の補完的な指標となってます

各都道府県内から選んだ全国2万ヶ所以上の基準地の標準価格のことで、
国土利用計画法(1974年制定)に基づき1m2(林地は10アール)あたりの
評価額を1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、毎年7月1日現在
の標準価格として都道府県知事が9月下旬に公表している。
エステートけ~さん
エステートけ~さん

基準地価は郊外の大規模な開発の際参考となる地価なので
一般的にはほとんど利用されることはないと思います。

実際の適正な売買価格は

公的な地価はご紹介した通りですが、それが実際の売買価格なのでしょうか?

いいえ、

実際の土地の売買価格を表示しているのは「実勢価格」です。

実勢価格について

実勢価格とは実際に売買された土地の価格のことで、周辺環境や市場の動向
など多くの条件により変動します。また前述した公的な3つの土地の価格とは
異なる金額となることが多いです。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

土地の購入や売却で本当に参考になるのはこの実勢価格
です。

国土交通省のホームページで実勢価格を調べることができます。↓

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

ただし、注意してください

この実勢価格が実際の土地の売買価格に近い物とはなりますが、
あくまでも近隣の過去の取引事例なのであって、購入を検討している
対象物件と同じ単価になるとは限りません。
エステートけ~さん
エステートけ~さん

例え隣接した土地であっても、間口や形状が違ったりあらゆる
条件が異なってきますので価格に差ができて当然です。

お姉さん
解説者

ですから実勢価格を見る場合は購入対象の土地の価値を判断する
指標として捉えておいてください。

不動産屋さんの表示価格は適正なの?

エステートけ~さん
エステートけ~さん

適正な場合が多いいですが、正直中には「???」な
物件もあります。

なぜ「???」な物件があるのか?

それは売主の事情があるからです。

ここですこし裏話です

不動産屋さんは仲介や自ら売主となって売買を通し利益を得る訳ですが、
売れる売れないは、仕入れた物件でほぼ決まると言っても良いくらいです。

ですから会社としては営業マンがいかに売るかよりも、いかにいい物件を
仕入れられるかに重きを置いてます。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

ハッキリ言うと、いい物件なら新入社員でも売れます。

そこで営業マンは売れる物件にするために、あらゆる根拠を準備して
お客さんから仲介として預かれる(買い取れる)不動産の価格を決定します。

売れる物件とはやはり価格にあります、その価格をいかに適正なものに
近づけるか、あるいはそれ以上に安く設定できるかがカギとなります。

しかしそんな営業マンの努力もむなしく、売主の事情でどうしても
適正ではない(相場より高い)価格で販売せざるを得ない場合も
あるんです。

例えば、土地の価格が高騰している時期に購入して、残債が残っている
ような場合、抵当権を抹消できないと売れないので実勢価格よりかなり
高い売値を付けざるを得ないようなケースです。

また、どうしても○○万円の利益を出したいという売主さんもいたり
します。他にも高い価格設定になっている理由はありますが、それでも
売り物がないと商売にならないのでしぶしぶ預かっているような不動産物件
もあります。

エステートけ~さん
エステートけ~さん

そんな売れそうにない物件でも、時間をかけて売り主に
現実を理解してもらい良い結果が得られることもあります。


 

理由は何であれ購入される方には関係のないことですね。
このような適正価格からかけ離れた物件を見極めるためにも実勢価格
を知ることは重要です。

まとめ

土地の価値を知ることは、購入をするときにとても大事なこと
ですが、購入に限らず私たちの普段の生活にも大変役立つことです。

路線価は、将来起こりうる不動産の相続税や毎年支払う固定資産税の
計算に使われていますし、公示価格は公共事業による土地の買収価格
の決定に利用されたりしています。

また、住宅ローンを利用する場合は融資する銀行側が不動産の担保力を
見極める参考として路線価や実勢価格などを利用しています。

銀行によって異なりますが、ある銀行は路線価×70%を担保評価額に
したり、またある銀行では実勢価格×50%を評価額にしたりしています。
エステートけ~さん
エステートけ~さん

まぁ銀行さんは物件評価だけでなく人物評価により
融資額を決定するのですが、担保評価を知ることで
ある程度の目安にはなりますね。

土地の相場、適正な価格を知ることはこのように様々な場面で
必ずあなたの役に立つ知識となります。

改めて言いますが、

不動産の購入は人生の一大事です。

予備知識として土地の価値を知る方法くらいは覚えていて損はないと
思いますよ。

今回は以上です。

それでは

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